第四条（共用部分）

数個の専有部分に通ずる廊下又は階段室その他構造上区分所有者の全員又はその一部の共用に供されるべき建物の部分は、区分所有権の目的とならないものとする。

２　第一条に規定する建物の部分及び附属の建物は、規約により共用部分とすることができる。この場合には、その旨の登記をしなければ、これをもつて第三者に対抗することができない。

解説

エントランスホールや廊下、階段、エレベーター等は法定共用部分と言い、これは区分所有の目的とすることができません。一方で、専有部分となるべきところを規約によって共用部分にすることは可能で、これを規約共用部分といいます。

規約共用部分は、その旨を登記しておかないと第三者に対抗することができません。例えば、共用部分だと思っていた管理事務室を第三者に売却されてしまった場合、登記をしておかないとこの第三者に管理事務室の所有権を主張されると対抗できません。

なお、管理事務室は利用上の独立性を有しないという判例もありますので、登記していなければ必ずしも専有部分と解されるわけではないようです。ただ、後々のトラブルを避けるためにも規約共用部分として登記しておくべきでしょう。

関連法規等

マンション標準管理規約（単棟型） 第８条（共用部分の範囲）

対象物件のうち共用部分の範囲は、別表第２に掲げるとおりとする。