よくわかる区分所有法

区分所有法を条文ごとにわかりやすく解説

第二十二条(分離処分の禁止)

敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、区分所有者は、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない。ただし、規約に別段の定めがあるときは、この限りでない。

2 前項本文の場合において、区分所有者が数個の専有部分を所有するときは、各専有部分に係る敷地利用権の割合は、第十四条第一項から第三項までに定める割合による。ただし、規約でこの割合と異なる割合が定められているときは、その割合による。

3 前二項の規定は、建物の専有部分の全部を所有する者の敷地利用権が単独で有する所有権その他の権利である場合に準用する。

解説

敷地利用権とは、区分所有法第二条で定義された「専有部分を所有するための建物の敷地に関する権利」のことです。敷地利用権が共有または準共有である場合には、原則として専有部分とその専有部分に係る敷地利用権を分離して処分することができません。

民法では土地と建物は別々の不動産として扱われます。区分所有建物においても別々に扱うことは決して不可能ではありませんが、数百戸規模の分譲マンションを考えた場合、権利関係が複雑になりますし、登記の手続きや処理においても煩雑なものとなってしまいます。そこで、この分離処分の禁止の規定が定められました。規約に別段の定めがあれば分離処分が可能となりますが、極めて例外的なケースとなります。

敷地利用権の持分割合については明確な記載がありませんが、区分所有者が複数の専有部分を所有する場合には第十四条の規定を適用することが定められています。複数の専有部分を所有している場合、それぞれの専有部分に対する敷地利用権の割合を明確にする必要があるからです。

第三項により、主に新築マンションを分譲する際にも一体化の原則(分離処分の禁止)が適用されます。

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