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よくわかる区分所有法

区分所有法を条文ごとにわかりやすく解説

第二条(定義)

この法律において「区分所有権」とは、前条に規定する建物の部分(第四条第二項の規定により共用部分とされたものを除く。)を目的とする所有権をいう。

2 この法律において「区分所有者」とは、区分所有権を有する者をいう。

3 この法律において「専有部分」とは、区分所有権の目的たる建物の部分をいう。

4 この法律において「共用部分」とは、専有部分以外の建物の部分、専有部分に属しない建物の附属物及び第四条第二項の規定により共用部分とされた附属の建物をいう。

5 この法律において「建物の敷地」とは、建物が所在する土地及び第五条第一項の規定により建物の敷地とされた土地をいう。

6 この法律において「敷地利用権」とは、専有部分を所有するための建物の敷地に関する権利をいう。

解説

第二条では、区分所有建物において重要な概念となる専有部分共用部分が定義されます。専有部分は第一条で記載された所有権の目的となる建物の部分のことを言い、共用部分は専有部分以外の部分のことを言います。要するに、区分所有建物は大きく専有部分と共用部分に分かれるということです。

共用部分についてもう少し詳しくみると、「第四条第二項の規定により共用部分とされた附属の建物をいう」ともあります。これは規約共用部分と呼ばれるもので、本来であれば専有部分とされるところを、規約によって共用部分にすると定めたものです。

分譲マンションでは、管理事務室や集会室、倉庫、電気室、形状によっては駐車場などが規約共用部分として設定されています。なお、第四条で定められていますが、この規約共用部分はその旨を登記しないと第三者に対抗することができません。要するに、規約共用部分として登記しておかないと、第三者に専有部分としての所有権を主張されかねないということです。

敷地利用権は、その名の通り建物の敷地を利用する権利で、権利形態としては所有権や地上権、賃借権などがあります。区分所有建物においては、部屋や区画を所有しているという意識が強いので、敷地についての権利はイメージしづらいのですが、敷地に建物を建てている以上、当然に敷地に対する権利があり、権利形態が所有権の場合は敷地利用権を区分所有者全員で共有(所有権以外の場合は準共有)していることになります。

なお、第二十二条の規定により、規約に別段の定めがある場合を除き、専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することはできません。

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