第十七条（共用部分の変更）

共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で決する。ただし、この区分所有者の定数は、規約でその過半数まで減ずることができる。

２　前項の場合において、共用部分の変更が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときは、その専有部分の所有者の承諾を得なければならない。

解説

民法では共有物の変更は共有者の全員同意が必要となります。しかし、区分所有建物では共有物の変更（共用部分の変更）を全員同意で行うことは現実的ではありません。そこで、区分所有法では共用部分の変更を集会（通常、管理規約では総会）における多数決で決議をすることとしています。

共用部分の変更の議決要件は、区分所有者及び議決権の各4分の3以上が必要となっており、これを特別決議といいます。ただし、「その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。」とありますので、形状又は効用の著しい変更を伴う共用部分の変更が特別決議を要することになります。逆に、形状又は効用の著しい変更を伴わない共用部分の変更は普通決議で可能です。

この要件について、平成14年の区分所有法改正前は、「改良を目的とし、かつ、著しく多額の費用を要しないものを除く」という表現になっていました。この場合、何をもって多額の費用とするのか基準が明確でありませんし、大規模修繕工事を実施する際も特別決議が必要となり、建物を維持管理する上で必要とされる工事も円滑に行うことができない場合がありました。

改正によって、「その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。」となったおかげで、通常の外壁補修工事や防水工事であれば、多額の費用がかかっても普通決議で行うことができるようになりました。（マンション標準管理規約（単棟型）第４７条（総会の会議及び議事）関係のコメント参照）

なお、この共用部分の変更に関する特別決議に限っては、管理規約によって区分所有者の定数を過半数まで減らすことができます。ちなみに、マンション標準管理規約ではこの緩和要件を採用していません。

第二項では、共用部分の変更が専有部分の使用に特別の影響をおよぼす場合は、その専有部分の所有者の承諾を得る必要があることが定められています。多数決ではありますが、特定の人が不利益を被らないような仕組みが用意されています。

関連法規等

マンション標準管理規約（単棟型） 第４７条（総会の会議及び議事）

総会の会議は、前条第１項に定める議決権総数の半数以上を有する組合員が出席しなければならない。

２　総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決する。

３　次の各号に掲げる事項に関する総会の議事は、前項にかかわらず、組合員総数の４分の３以上及び議決権総数の４分の３以上で決する。

一　規約の制定、変更又は廃止

二　敷地及び共用部分等の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）

三　区分所有法第５８条第１項、第５９条第１項又は第６０条第１項の訴えの提起

四　建物の価格の２分の１を超える部分が滅失した場合の滅失した共用部分の復旧

五　その他総会において本項の方法により決議することとした事項

４　建替え決議は、第２項にかかわらず、組合員総数の５分の４以上及び議決権総数の５分の４以上で行う。

民法 第二百五十一条（共有物の変更）

各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。