よくわかる区分所有法

区分所有法を条文ごとにわかりやすく解説

第十四条(共用部分の持分の割合)

各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合による。

2 前項の場合において、一部共用部分(附属の建物であるものを除く。)で床面積を有するものがあるときは、その一部共用部分の床面積は、これを共用すべき各区分所有者の専有部分の床面積の割合により配分して、それぞれその区分所有者の専有部分の床面積に算入するものとする。

3 前二項の床面積は、壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積による。

4 前三項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。

解説

民法では、「各共有者の持分は、相等しいものと推定する」とされていますので、共有者が3人であれば持分はそれぞれ3分の1とみなされます。一方、区分所有法では、「その有する専有部分の床面積の割合による」と規定されておりますので、例えば「318600分の7425」のような感じで共有持分割合が設定されることになります。

一部共用部分がある場合、持ち分の算出においてはそれが専有部分とみなされます。一部共用部分の面積を、それを共用する各区分所有者の専有部分の床面積により按分して、それぞれの区分所有者の専有部分の床面積に算入します。

ここでいう床面積は、「壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積による」と規定されています。この床面積の算出の考え方を内法計算といいます。もう一つの考え方を壁芯計算といい、壁の中心線を基準として面積を計算します。

新築の分譲マンションで考えますと、建物が完成するまで内法の面積は正確にはわかりませんので、販売上の面積は壁芯計算になりますし、共有持分割合も通常は壁芯計算に基づいて設定されます。なお、登記に際しては内法計算が採用されますので、登記簿には購入したと思っている面積より少し小さい面積が記載されることになります。

第四項では、前三項の規定を規約で別段の定めをすることができるとありますので、上記のような設定が可能となります。また、再開発案件では少し複雑な持分計算をすることがあり、この場合も区分所有法の定めとは違う持分割合となります。

関連法規等

マンション管理標準規約(単棟型) 第10条(共有持分)

各区分所有者の共有持分は、別表第3に掲げるとおりとする。

民法 第二百五十条(共有持分の割合の推定)

各共有者の持分は、相等しいものと推定する。

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